Cláusulas de la hipoteca que debes revisar antes de firmar

Antes de firmar una hipoteca, la FEIN y el contrato pueden parecer documentos ininteligibles de decenas de páginas. Pero hay cláusulas concretas que debes revisar con atención porque pueden costar mucho dinero o generar problemas en el futuro.

El tipo de interés y sus condiciones

Lo primero que buscar: cómo se define exactamente el tipo de interés.

• En tipo fijo: confirma que el tipo está claramente expresado (TIN) y que no hay condiciones para que cambie.
• En tipo variable: confirma el índice de referencia (Euríbor a 12 meses es el estándar), el diferencial exacto y la frecuencia de revisión (semestral o anual).
• En tipo mixto: cuántos años dura el periodo fijo, cuál es el tipo en ese periodo y qué diferencial aplica en el periodo variable.

Las comisiones: cuáles puede haber y cuáles no

La Ley 5/2019 prohíbe determinadas comisiones y limita otras:

• Comisión de apertura: es legal si se pacta y refleja costes reales. Debe ser un pago único al inicio. Si el banco la cobra, asegúrate de que está recogida en la TAE.
• Comisión por amortización anticipada: limitada por ley (ver artículo anterior). Comprueba si existe y cuánto es.
• Comisión por subrogación: existe si cambias de banco (subrogación de acreedor). La Ley 2/1994 la regula.
• Comisión por cambio de condiciones (novación): puede existir si modificas condiciones con el mismo banco.
• Lo que NO puede cobrar el banco: costes de notaría, registro e IAJD de la hipoteca. Si ves alguna cláusula que te traslade estos costes, es contraria a la Ley 5/2019.

Los productos vinculados

El banco puede vincularte productos (seguro de hogar, seguro de vida, cuenta corriente) a cambio de bonificar el tipo de interés. Esto es legal, pero hay límites:

• El banco no puede obligarte a contratar sus seguros: puede exigir que tengas seguro de hogar o vida, pero debes poder contratar con cualquier aseguradora.
• Si la bonificación requiere mantener los productos durante toda la vida del préstamo, calcula qué pasa si los cancelas: ¿sube el tipo automáticamente? ¿Cuánto?
• Compara la TAE con y sin productos vinculados: a veces la bonificación en el tipo no compensa el sobrecoste de los seguros.

El vencimiento anticipado

Las condiciones en las que el banco puede dar por vencida anticipadamente la hipoteca y reclamarte toda la deuda de golpe. La Ley 5/2019 (artículo 24) establece que el banco solo puede hacerlo si el impago es significativo: al menos 12 cuotas impagadas o el 3% del capital pendiente en la primera mitad del préstamo; 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad.

Esto protege al hipotecado de ejecuciones precipitadas por impagos puntuales.

El seguro de vida: ¿obligatorio o voluntario?

El banco puede exigir que tengas seguro de vida como condición de la hipoteca. Lo que no puede hacer es obligarte a contratarlo con su compañía aseguradora. Compara el coste del seguro del banco con el de otras aseguradoras: la diferencia puede ser significativa a lo largo de 20-30 años.

Cómo actuar si encuentras algo que no entiendes

• Pregunta al banco una explicación por escrito.
• Consulta al notario en el acto previo: está obligado a explicarte todo lo que no entiendas.
• Consulta el Servicio de Reclamaciones del Banco de España si crees que algo es contrario a la ley.
• Si la duda es importante, consulta con un abogado especialista en derecho hipotecario antes de firmar.