Gastos de compraventa de vivienda en España: el 10% que nadie menciona

Uno de los errores más habituales al planificar la compra de una vivienda es calcular solo el precio de la vivienda y el 20% de entrada para la hipoteca. El problema: hay un 10% adicional en gastos de compraventa que el banco no financia y que el comprador debe pagar de su bolsillo.

¿Qué incluyen esos gastos?

Los gastos de compraventa de una vivienda en España dependen de si es primera transmisión (obra nueva) o segunda transmisión (segunda mano):

Vivienda de segunda mano

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): el impuesto más importante. Lo gestiona cada comunidad autónoma y el tipo varía entre el 6% y el 11% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad. Por ejemplo, Madrid aplica el 6%, mientras que otras comunidades aplican tipos más altos. Consulta el tipo vigente en tu comunidad autónoma en el momento de la compra.
• Notaría: los honorarios del notario para la firma de la escritura de compraventa están regulados por arancel. Varían según el precio de la vivienda, pero habitualmente están entre 600 y 1.200€.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la compraventa en el Registro. También regulado por arancel, habitualmente entre 300 y 800€.
• Gestoría: si contratas una gestoría para tramitar los impuestos y la inscripción, añade 200-400€.

Vivienda de obra nueva

• IVA: el 10% del precio de compra (tipo reducido para viviendas habituales en España, frente al 21% general). Para viviendas de protección oficial puede ser del 4%. No se aplica el ITP.
• Actos Jurídicos Documentados (IAJD) de la compraventa: varía por comunidad autónoma. Está entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.
• Notaría y Registro: similares a segunda mano.

Ejemplo numérico completo

Para una vivienda de segunda mano de 250.000€ en una comunidad con ITP del 8%:

• ITP: 250.000€ × 8% = 20.000€
• Notaría: aproximadamente 900€
• Registro: aproximadamente 600€
• Gestoría: aproximadamente 300€
• Total gastos: aproximadamente 21.800€ (8,7% del precio)

A esto hay que añadir el 20% de entrada para la hipoteca (50.000€). Total de ahorros propios necesarios: unos 71.800€.

Gastos de la hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

Desde la Ley 5/2019:

• Paga el banco: IAJD de la hipoteca, notaría de la escritura de hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría de la hipoteca.
• Pagas tú: la tasación del inmueble (habitualmente 250-500€).

Beneficios fiscales para jóvenes compradores

Muchas comunidades autónomas tienen tipos reducidos de ITP u otras bonificaciones para compradores que cumplen determinados requisitos (habitualmente: menores de 35 años, primera vivienda habitual, por debajo de un límite de precio). Consulta los beneficios específicos de tu comunidad autónoma antes de comprar.

Deducción por inversión en vivienda habitual

La deducción estatal por inversión en vivienda habitual fue eliminada en el IRPF en 2013, pero quienes compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 mantienen el derecho adquirido y pueden seguir deduciéndose hasta el 15% de las cantidades invertidas (cuota hipotecaria más seguros vinculados) con una base máxima de 9.040€. Si compraste después de esa fecha, no aplica la deducción estatal; consulta si tu comunidad autónoma tiene alguna deducción autonómica vigente.