Novación hipotecaria: cuándo pedir al banco que mejore tus condiciones

La novación hipotecaria es la modificación de las condiciones de tu hipoteca con el propio banco: cambiar el tipo de interés, ampliar o reducir el plazo, o modificar el importe. Es la primera opción a explorar antes de plantearse cambiar de banco (subrogación).

¿Qué se puede modificar mediante novación?

• Tipo de interés: pasar de variable a fijo, mejorar el diferencial de una variable, o reducir el tipo fijo.
• Plazo: ampliar el plazo para reducir la cuota mensual (en casos de dificultad económica) o reducirlo para ahorrar intereses.
• Importe: ampliar el capital pendiente (por ejemplo, para financiar una reforma).
• Carencia: periodo de tiempo en el que solo se pagan intereses, sin amortizar capital.

¿Cuándo tiene sentido pedir una novación?

La novación tiene más sentido cuando:

• Has mejorado tu perfil de riesgo (mejor empleo, más antigüedad, mayor patrimonio) y puedes negociar mejores condiciones.
• Los tipos de mercado han bajado y el banco puede ofrecerte algo mejor que cuando firmaste.
• Tienes ofertas de otros bancos (subrogación) y las usas como palanca de negociación.
• Quienes tienen hipoteca variable quieren pasar a fijo para ganar certeza.

¿Cuánto cuesta una novación?

Los costes de una novación incluyen:

• Comisión de novación: puede existir o no según el contrato original. La Ley 2/1994 limita esta comisión al 0,1% si la novación solo implica cambio del tipo de interés.
• Notaría: la novación debe formalizarse en escritura pública ante notario. Los costes de notaría y registro son menores que en la hipoteca original.

Novación vs. subrogación: ¿cuál elegir?

La diferencia clave:

• Novación: negocian con tu banco actual. Más simple y menos costes. El banco puede negarse a mejorar las condiciones.
• Subrogación: te llevas la hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones. El banco actual tiene derecho a igualar la oferta del competidor. Si no la iguala, puedes irte. La subrogación implica algo más de trámite.

La estrategia habitual: primero negocia con tu banco (novación) y lleva ofertas de otros bancos como palanca. Si el banco no mejora suficientemente, subrógate al banco que ofrece mejores condiciones.

El derecho de enervaación del banco en la subrogación

Cuando inicias el proceso de subrogación a otro banco, tu banco actual recibe notificación y tiene derecho a igualar la oferta del nuevo banco (derecho de enervación, regulado por la Ley 2/1994). Tienes 15 días para decidir si aceptas la mejora de tu banco o sigues con la subrogación al nuevo banco. Este mecanismo te protege porque genera competencia entre bancos por quedarse con tu hipoteca.