Conceptos Básicos
El ratio del 35%: qué es y por qué el Banco de España lo recomienda
Euríbor 12M—
Hipoteca fija >10a—
Hipoteca variable—
Actualizado—
Fuente: BCE (Euríbor EMMI · MIR tipos hipotecarios España). Datos oficiales.
Hipotecapedia · 2026-03-15 · Información verificada
Cuando un banco analiza si puede concederte una hipoteca, uno de los primeros cálculos que hace es dividir la cuota mensual del préstamo entre tus ingresos netos mensuales. El resultado es el ratio de endeudamiento, y el Banco de España recomienda que no supere el 35%.
Por qué existe esta recomendación
El Banco de España, en su papel de supervisor de la estabilidad financiera, publicó en 2017 una Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario que recoge esta recomendación. El fundamento es el siguiente: destinar más del 35% de los ingresos a deuda hipotecaria deja muy poco margen para gastos imprevistos, bajadas de ingresos o subidas de cuota (en el caso de hipotecas variables). Por encima de ese umbral, el riesgo de impago aumenta estadísticamente.
No es una norma legal rígida: los bancos pueden aprobar hipotecas con ratios superiores si hay compensaciones (patrimonio elevado, garante solvente, bajo importe del préstamo en relación al valor). Pero es el criterio de referencia que aplica la mayoría del sector.
Cómo calcular tu ratio de endeudamiento
La fórmula es simple:
Ratio = (Cuota mensual total de deudas / Ingresos netos mensuales) × 100
Atención: en el numerador van todas tus deudas mensuales, no solo la hipoteca. Si tienes un préstamo del coche de 300€/mes y la cuota hipotecaria sería de 700€, el banco suma 1.000€ para calcular el ratio.
Ejemplo: Con ingresos netos de 3.000€/mes, el límite del 35% permite cuotas totales de hasta 1.050€. Si tienes un préstamo de coche de 250€, el margen para la hipoteca queda en 800€/mes. Con esos 800€, aplicando la fórmula de amortización francesa al 3% a 25 años, podrías pedir una hipoteca de aproximadamente 168.000€.
¿Cómo aumentar el importe al que puedes acceder?
Si el ratio limita el importe que puedes pedir, tienes varias opciones:
- Ampliar el plazo: a mayor plazo, menor cuota mensual y mejor ratio. Pero pagas más intereses en total.
- Añadir un cotitular: con dos titulares con ingresos, el banco suma los ingresos de ambos para calcular el ratio.
- Cancelar deudas previas: si tienes préstamos personales o tarjetas de crédito que computan en el ratio, cancelarlos mejora el margen disponible para la hipoteca.
- Aumentar los ingresos demostrables: para autónomos, esto puede significar revisar la política de deducciones fiscales antes de pedir la hipoteca.
Ingresos que computan y los que no
El banco no computa todos los ingresos igual:
- Computan totalmente: nómina de contrato indefinido, pensiones, ingresos de funcionario.
- Computan parcialmente o con matices: ingresos por alquiler (habitualmente con descuento), variables de la nómina (comisiones, bonus), ingresos de autónomo.
- Pueden no computar: ingresos de contratos temporales de corta duración, ayudas no recurrentes, extras puntuales.
Aviso: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. La información se basa en fuentes públicas verificables (Banco de España, INE, BOE). Consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones hipotecarias.