Guía actualizada 2026 · Información independiente sin publicidad engañosa
Comprar una vivienda que aún no existe. Eso es la obra nueva. Y financiarla tiene particularidades que la hipoteca de segunda mano no tiene.
Ciudad residencial del área metropolitana con buena relación precio-ubicación, lo que hace que el mercado hipotecario en Alcorcón tenga sus particularidades. En este contexto, una hipoteca para obra nueva puede ser la clave para acceder a la vivienda.
La hipoteca para obra nueva financia la compra de una vivienda en construcción o de reciente entrega que adquieres directamente al promotor. A diferencia de la segunda mano, donde la escritura se firma con las llaves en mano, en obra nueva se firma primero el contrato de reserva, luego el contrato de arras o compraventa durante la construcción, y finalmente la hipoteca al momento de la entrega de llaves.
El banco no libera el dinero hasta que la obra está terminada y hay certificado de fin de obra. Durante la construcción, el comprador solo paga al promotor los plazos pactados (normalmente el 10% de entrada y los pagos por fases), sin que la hipoteca esté activa todavía.
La hipoteca para obra nueva encaja para:
Los requisitos son los estándar del mercado más algunas particularidades:
Ventajas e inconvenientes frente a la segunda mano:
El proceso: primero busca el promotor y la vivienda, luego pide pre-aprobación a varios bancos antes de firmar el contrato con el promotor. En el momento de la entrega de llaves el banco envía tasador y formaliza la hipoteca definitiva. Compara varios bancos en el momento de la pre-aprobación, no solo el que recomienda el promotor: a veces el banco del promotor da condiciones especiales por el convenio, pero no siempre es el más competitivo.
Para no tener sustos en una hipoteca de obra nueva:
En condiciones estándar no. El máximo habitual es el 80% del valor de tasación. Para jóvenes con aval ICO puede llegar al 95%, pero el aval ICO también aplica a obra nueva.
Sí. La pre-aprobación no es vinculante para el banco. Cuando llega el momento de la firma definitiva, puedes comparecer con ofertas de otros bancos y elegir el más competitivo, aunque hayas trabajado con uno durante la construcción.
La hipoteca empieza a correr desde la firma ante notario, que coincide con la entrega de llaves. Antes de esa fecha no hay hipoteca activa, solo los pagos al promotor según el contrato de compraventa.
Si tienes el seguro de devolución de cantidades anticipadas (obligatorio para promociones con licencia posterior a 2016), el seguro cubre los pagos que hayas hecho al promotor. Sin ese seguro, recuperar el dinero es mucho más complicado y puede requerir vía judicial.