Hipoteca para Obra Nueva en Ávila

Firmar hipoteca antes de que la casa esté construida implica condiciones distintas a las que verías en Idealista o Fotocasa. Aquí te explicamos las diferencias.

Quien quiere contratar una hipoteca para obra nueva en Ávila parte de una situación concreta: ciudad amurallada con precio de vivienda muy accesible a menos de 2 horas de Madrid. La competencia bancaria en la zona es media-baja, lo que influye en las ofertas disponibles.

Qué es exactamente la hipoteca para obra nueva

Hay dos momentos clave: cuando firmas con el promotor (sin hipoteca activa) y cuando recibes las llaves (ahí sí firma la hipoteca). El banco suele pre-aprobar la hipoteca al inicio del proceso para que el promotor tenga garantía de que el comprador está financiado. Esa pre-aprobación no obliga al banco definitivamente: el análisis de riesgo final se hace al momento de la firma.

Para quién tiene más sentido

La hipoteca para obra nueva encaja para:

• Compradores de primera vivienda que quieren estrenar y tienen tiempo de esperar (6 a 24 meses de construcción)
• Inversores que buscan viviendas en zonas con alta demanda antes de que suban más de precio
• Familias que quieren una vivienda con garantías de eficiencia energética (las nuevas construcciones cumplen normativa de calificación mínima)

Requisitos en Ávila

Los requisitos son los estándar del mercado más algunas particularidades:

• El banco pide documentación del promotor: licencia de obra, memoria de calidades, seguro decenal
• Pre-aprobación bancaria antes de firmar el contrato de compraventa con el promotor
• Los mismos requisitos financieros que cualquier hipoteca: 20% de entrada más gastos, ratio de endeudamiento máximo del 35%
• Algunos bancos exigen visitar el promotor o la obra antes de aprobar definitivamente

Ventajas e inconvenientes

Ventajas e inconvenientes frente a la segunda mano:

• Bueno: vivienda nueva con garantías (decenal, primera ocupación), sin reformas pendientes
• Bueno: alta eficiencia energética obligatoria (normativa actual exige mínimo C)
• Bueno: en zonas con demanda, puede revalorizarse durante la construcción
• Malo: hay que esperar: entre 6 y 24 meses hasta recibir las llaves
• Malo: riesgo promotor: si el promotor quiebra durante la obra, el proceso puede complicarse (exige seguro de devolución de cantidades anticipadas)
• Malo: el tipo de hipoteca puede cambiar entre la pre-aprobación y la firma definitiva si el mercado se mueve

Cómo conseguir la mejor oferta

El proceso: primero busca el promotor y la vivienda, luego pide pre-aprobación a varios bancos antes de firmar el contrato con el promotor. En el momento de la entrega de llaves el banco envía tasador y formaliza la hipoteca definitiva. Compara varios bancos en el momento de la pre-aprobación, no solo el que recomienda el promotor: a veces el banco del promotor da condiciones especiales por el convenio, pero no siempre es el más competitivo.

Consejos de experto

Para no tener sustos en una hipoteca de obra nueva:

• Exige al promotor el seguro de devolución de cantidades anticipadas: protege tu dinero si el promotor quiebra o no entrega
• Comprueba que el promotor tiene licencia de obra concedida (no solo solicitada) antes de firmar
• No firmes solo con el banco del promotor: compara con al menos dos entidades más
• Revisa las memorias de calidades detalladamente: lo que no esté escrito no está garantizado
• Ten en cuenta que el IVA de obra nueva (10%) es más caro que el ITP de segunda mano en muchas comunidades

Preguntas frecuentes sobre hipoteca para obra nueva en Ávila

¿La hipoteca de obra nueva es más cara que la de segunda mano?

Las condiciones hipotecarias son similares. Donde sí hay diferencia es en los impuestos: la obra nueva paga IVA del 10% mientras la segunda mano paga ITP (entre el 6% y el 10% según la comunidad). Además, la obra nueva lleva IVA en los gastos de notaría.

¿Puedo cambiar la hipoteca pre-aprobada antes de la firma?

Sí. La pre-aprobación no es vinculante para el banco. Cuando llega el momento de la firma definitiva, puedes comparecer con ofertas de otros bancos y elegir el más competitivo, aunque hayas trabajado con uno durante la construcción.

¿Qué pasa si el promotor se retrasa o quiebra?

Si tienes el seguro de devolución de cantidades anticipadas (obligatorio para promociones con licencia posterior a 2016), el seguro cubre los pagos que hayas hecho al promotor. Sin ese seguro, recuperar el dinero es mucho más complicado y puede requerir vía judicial.

¿Los bancos financian el 90% en obra nueva?

En condiciones estándar no. El máximo habitual es el 80% del valor de tasación. Para jóvenes con aval ICO puede llegar al 95%, pero el aval ICO también aplica a obra nueva.