Fuente: BCE (Euríbor EMMI · MIR tipos hipotecarios España). Datos oficiales.
Cuando amortizan anticipadamente su hipoteca, la mayoría de los propietarios se enfrentan a la misma pregunta: ¿mejor reducir la cuota mensual o acortar el plazo? La respuesta matemática es clara, aunque la respuesta correcta para ti depende de tu situación.
La cuota de una hipoteca se calcula con la fórmula de amortización francesa:
M = P · [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
Donde: M = cuota mensual, P = capital pendiente, r = tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12), n = número de cuotas restantes.
Cuando amortizan anticipadamente, puedes elegir:
Imagina una hipoteca de 200.000€ a 25 años al 3% TIN. La cuota mensual es 948€. A los 5 años, el capital pendiente es de unos 173.000€ y decides amortizar 20.000€ de golpe.
Opción A — Reducir plazo: la cuota se mantiene en torno a 948€ pero el préstamo se acorta en aproximadamente 3 años. El ahorro total en intereses frente a no amortizar es de unos 8.000-10.000€ (según cálculo exacto con tabla de amortización).
Opción B — Reducir cuota: el plazo sigue siendo 20 años pero la cuota baja a unos 837€ (unos 111€ menos al mes). El ahorro total en intereses es menor que en la opción A.
La opción de reducir cuota tiene sentido cuando:
Dicho esto, si tu objetivo es pagar los mínimos intereses posibles, la respuesta matemática siempre es reducir plazo.
La Ley 5/2019 limita las comisiones por amortización anticipada:
Muchos bancos, especialmente los online, han eliminado estas comisiones. Antes de amortizar, comprueba en tu contrato si hay comisión y cuánto supone sobre el importe que quieres amortizar.
Si tienes capital disponible, la comparación no es solo entre reducir plazo y reducir cuota: también es entre amortizar la hipoteca y destinar ese dinero a inversión.
La lógica financiera básica es: si puedes invertir ese dinero con una rentabilidad neta mayor que el tipo de interés de tu hipoteca, financieramente sale mejor invertir. Si no, sale mejor amortizar.
Sin embargo, la decisión personal incluye factores no financieros: la tranquilidad de tener menos deuda, el riesgo de las inversiones, la liquidez, la situación fiscal (deducción por inversión en vivienda habitual si te aplica por fecha de compra, rendimiento de las inversiones). No hay una respuesta universal.