Marco Legal
FEIN y FIAE: los documentos que el banco debe darte antes de firmar la hipoteca
Euríbor 12M—
Hipoteca fija >10a—
Hipoteca variable—
Actualizado—
Fuente: BCE (Euríbor EMMI · MIR tipos hipotecarios España). Datos oficiales.
Hipotecapedia · 2026-01-25 · Información verificada
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) son los dos documentos más importantes que recibirás antes de firmar una hipoteca. La Ley 5/2019 los hace obligatorios y establece que el banco debe entregártelos con al menos 10 días de antelación al acto notarial previo.
Entender para qué sirven y cómo leerlos puede salvarte de firmar algo que no esperabas.
Qué es la FEIN y qué información contiene
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento estandarizado regulado por la Directiva Europea 2014/17/UE e implementado en España por la Ley 5/2019. Su formato es igual en toda la Unión Europea, lo que permite comparar ofertas de distintos bancos de forma directa.
La FEIN contiene:
- Datos del prestamista (banco) y del prestatario (tú).
- Características del préstamo: importe, moneda, duración, tipo de interés (fijo/variable/mixto), TIN y TAE.
- Tabla de amortización: el desglose de cada cuota en capital e intereses a lo largo de toda la vida del préstamo.
- Tipo de interés de referencia (Euríbor para variables) y diferencial.
- Escenarios de sensibilidad para hipotecas variables: cómo cambiaría la cuota si el Euríbor sube o baja.
- Comisiones y gastos asociados.
- Productos vinculados (seguros, cuentas) y si son obligatorios o voluntarios.
La FEIN no es una oferta vinculante definitiva, pero su contenido debe ser fiel a las condiciones que el banco está dispuesto a ofrecer. Si el banco cambia las condiciones después de la FEIN sin justificación, tienes derecho a reclamar.
Qué es la FIAE y para qué sirve
La FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) es un documento complementario que destaca las cláusulas que el legislador considera más relevantes para el consumidor. Concretamente, la FIAE debe incluir:
- Indicación de si el tipo de interés puede variar (si la hipoteca es variable).
- Advertencia sobre el riesgo de tipo de cambio si la hipoteca no es en euros.
- Información sobre los costes adicionales no incluidos en la TAE (seguros que el banco puede exigir).
- Posibles consecuencias del impago (procedimiento de ejecución hipotecaria).
- Existencia de cláusulas que puedan afectar al préstamo en determinadas circunstancias.
Cómo comparar FEINs de distintos bancos
Al ser un formato estandarizado, la FEIN te permite comparar ofertas de distintos bancos en igualdad de condiciones. Los puntos clave donde fijarte:
- TAE: Tasa Anual Equivalente. Es el coste real anual del préstamo, incluyendo comisiones. Compara siempre las TAEs, no los TINs.
- Importe total adeudado: el total que habrás pagado al final del préstamo (capital más todos los intereses).
- Productos vinculados y su coste: asegúrate de que los seguros y productos vinculados están detallados y calcula su coste.
- Escenarios de sensibilidad (hipotecas variables): cuánto subiría tu cuota si el Euríbor sube 1%, 2% o llega a un escenario adverso.
Los 10 días para revisar: cómo usarlos bien
Los 10 días entre la recepción de la FEIN y el acto notarial previo son tu oportunidad para:
- Leer detenidamente la FEIN y la FIAE.
- Comparar con las FEINs de otros bancos si las tienes.
- Consultar dudas con el banco o con un asesor independiente.
- Preparar preguntas para el notario en el acto previo.
El notario en el acto previo te preguntará si has recibido y entendido la documentación. Si tienes dudas, ese es el momento de resolverlas sin presión del banco (el banco no está presente en ese acto).
Aviso: Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. La información se basa en fuentes públicas verificables (Banco de España, INE, BOE). Consulta siempre con un profesional antes de tomar decisiones hipotecarias.